Юлия Короткевич: «Формула успеха в недвижимости — как найти высокодоходные объекты в Дубае»

Интервью с Юлией Короткевич, опытным брокером с 13-летним стажем и основателем инвестиционного агентства в Дубае, раскрывает секреты успешных вложений в недвижимость Эмиратов. За год, проведённый в поиске идеального жилья, Юлия лично изучила более 35 квартир и собрала уникальную базу знаний о рынке Дубая. В интервью она делится личным опытом, рассказывает, как выбрать надёжного застройщика, на что обратить внимание при покупке недвижимости и как найти объекты с потенциалом роста до 400% и выше.

1.  Юлия, расскажите, немного о себе и вашем опыте в недвижимости.

Я Юлия Короткевич. У меня 13 лет опыта сертифицированного брокера на рынках Эмиратов и Москва-Сити. Создала инвестиционное агентство в Дубае. Я и моя команда помогаем клиентам находить объекты с высокой доходностью и сопровождать сделки на всех этапах.

2.  Как начался ваш путь брокера в Дубае?

Десять лет я продавала апартаменты в Москва-Сити. На моих глазах выросли все башни.

Я их знаю всех вдоль и поперёк.

Покажи мне кусок занавески, я скажу тебе номер квартиры, номер апартаментов, тип планировки, куда вид, кто собственник и какие у нас детали, нюансы могут быть.

А если нужны ключи, то в течение 15 минут ключи будут у меня. Тем самым я выстроила доверительные отношения, клиенты знают качество моей работы и включенность в процесс. Таким образом я собрала базу из 22 тысяч активных клиентов. Без рекламы, без продвижения. Просто мой контакт передавали из рук в руки.

Я иногда смеюсь и говорю, я как семейный врач. Один и на всю жизнь. Только брокер по недвижимости.

В Сити стало душно-скучно, окна не открываются. В феврале 2022 я решила первый раз посетить Дубай, посмотреть, что происходит с рынком.

Через 5 дней начались всем известные события. У меня латвийский паспорт. Для России мой паспорт из недружественной страны. И понимаю мне нужно оставаться здесь. Из пятизвездочного отеля надо переезжать и я начинаю искать для себя квартиру.

Так за год я поменяла 35 квартир. В каждой жила по трое суток. У меня было три чемодана: обувь, косметика и костюмы.

И тем самым я изучила все локации Дубая и все супер известные жилые здания. Знаю правду про каждый район.

К примеру, есть известный проект, все блогеры продавали его. Якобы его построил известный застройщик с частным пляжем. Если вы планировали приезжать в Дубай, то 100% про него слышали.

По итогу, я заехала туда и провела собственное исследование.

Во-первых, это неизвестный застройщик. Это просто известная сеть. Но не тот известный застройщик о котором все говорят.

Во-вторых, поэтому и допущены ошибки в строительстве. Все апартаменты пахнут канализацией.

В-третьих, пробка 40 минут в одну сторону и обратно.

В-четвертых, пляж не частный, а общественный, где через шаг местные полощут свои ковры.

И в-пятых, контингент стремный. Вечно пьяные лица и майка-алкашка.

Да, там красивое лобби, прикольная инфраструктура. Ты выходишь, и у тебя есть миллион кафе в одну сторону и миллион кафе в другую. Вот и распиаренный жилой комплекс с большим количеством существенных минусов.

После 35 квартир я нашла свою резиденцию, свое гнездо. Центр Дубая, с видом на Бурж-халифу. С ежедневной уборкой от управляющей компании здания. Лучшее качество постельного белья.

Благодаря этому эксперименту с 35 квартирами я сейчас лично знаю все жилые комплексы и районы Дубая. Я увидела разное качество. Увидела, что скрывается за фасадом и красивым маркетингом.

Мне инвесторы оставляли по 30 заявок в день по Дубаю.

Я ничего не предлагала, пока не изучила локацию. Я не хотела, чтобы мне через год пришли и условно голову открутили.

Следующий мой шаг был найти проверенных застройщиков. В Эмиратах более 300 застройщиков, я выбрала свой топ-5. Тем, кому могу доверять. Которые создают проекты с высокодоходной недвижимостью в крутых локациях.

В дальнейшие годы мой выбор подтвердился кейсами. Недвижимость моих клиентов выросла в цене. И клиенты довольны не только ростом капитализации, но и качеством резиденций. Многие настолько кайфонули от качества, что решили оставить себе.

У меня это частая история. Я пишу клиентам: – ваша недвижимость выросла в цене, уже можно продавать.

– Нее Юля, такая корова нужна своим. Настолько шикарная резиденция. Хотим оставить себе.

3. Как вы открыли формулу высокодоходной недвижимости в Эмиратах?

Хороший вопрос, история не короткая. Но я во всех деталях покажу наглядный пример того, как масштабные проекты при поддержке государства могут принести инвесторам доходность от 400% и более. На что стоит обратить внимание при выборе объекта для вложений.

История начинается в 2022 году, когда я только переехала, и многие тоже переезжали — все искали готовое жилье для жизни.

Обычные фрилансеры, айтишники могли найти жилье по своим требованиям.

Но богатым состоятельным людям предлагать было практически нечего. Тогда ещё не было новых проектов. Самыми свежими были здания со сроком эксплуатации от 4 лет.

Потому что для Эмиратов 4 года эксплуатации, плюс сама стройка 5 лет. Получается 10 лет. Для Эмиратов — это целая вечность. А мы сегодня живет в век технологий.

Помню, как в Москве-Сити все продавали «умный дом», но это были просто слова — ничего не работало.

А сейчас в Эмиратах действительно: у тебя с айфона шторы открываются, кондиционеры включаются, чайники подогреваются. Настоящие работающие технологии.

Но тогда найти качественное готовое жилье было практически невозможно.

Только Bluewaters или Dubai Hills, где хоть какая-то инфраструктура для семей — школы, сады, торговые центры. В Bluewaters садов не было, но хотя бы место было понятное.

Поэтому я своим клиентам говорила: «Не покупайте готовое жилье! Зайдите в хорошую новостройку. Или найдите переуступку в брендовых комплексах. Поживите пока в аренде, присмотритесь. Да, переплатите за аренду, но зато потом купите действительно достойное жильё»

И в этот период сдавался один из первых больших проектов — Atlantis the Royal.

С одной стороны все проезжали мимо и говорили: «Зачем острову эта китайская огромная серая стена? Кто там вообще будет жить?». Действительно, на фоне трехэтажных зданий на Пальме гигантская стена в 30 этажей выглядела странно.

С другой стороны, Пальма всегда была привлекательной для богатых людей, кто покупает недвижимость для себя. Они мыслят так:

«У меня загородный дом за Москвой для семьи, квартира в Хамовниках, квартира в Сити для пиджака — а если брать в Эмиратах, то обязательно у моря.»

 И это топовый застройщик, где мощная инфраструктура, живи и не вылезай.

 Уже тогда можно было покупать виллы на Пальме, но там требовалась серьёзная реконструкция. А наши люди привыкли к высокому качеству: чтобы уголок к уголку, всё на высшем уровне. Они были готовы платить, но за качественный продукт. А покупать старую виллу за 10 млн долларов и ещё вкладывать столько же в ремонт — для многих это было неприемлемо.

У меня уже были клиенты, которые ранее покупали резиденции в Atlantis the Royal и ждали своих ключей. И еще было несколько известных и состоятельных клиентов обратились ко мне и всерьёз рассматривали там покупку.

Так я увидела потребность к Atlantis the Royal и от инвесторов и от покупателей жилья для себя. Atlantis the Royal еще больше вызвал мой интерес после шикарного открытия. Я тогда жила на Пальме, салют видела со своего окна. Пригласили Бейонсе. Заплатили ей 24 млн долларов за выступление после долгого перерыва. На открытии были только королевские семьи, топ-блогеры. Это было событие мирового масштаба. Все хотели попасть на открытие, но даже ни инвесторов, ни собственников резиденций на открытии не было. Это было закрытое мероприятие.

Atlantis the Royal состоит из двух частей. Сначала открыли отельную часть. Чуть позже открыли резиденции. После презентации на следующий день я сразу поехала на разведку.

И я не увидела той роскоши, которую ожидала: простая плитка в зонах общего пользования, пластиковые золотые расчески в номерах… Это не заявленный люкс. Даже лежаки стояли прямо на плитке, на асфальте.

И тогда я всем клиентам сказала:

«Ребята, мы сюда не заходим.»

Позже клиенты сами поехали на разведку и сказали:

«Юля, молодец, правильно сделала, что отговорила.»

Потому что проект оказался больше проходным двором, без настоящего люкса. В будущем я конечно скажу себе: Юля это было ошибкой. И в последствии разберусь в феномене Atlantis the Royal. И открою для себя формулу высокодоходной недвижимости Эмиратов.

4.  Что случилось с инвестициями людей, которые все же решились зайти в Atlantis the Royal?

Смотри, в 2017 году люди покупали объекты от 2 млн долларов. Можно найти старые сайты и увидеть цены тех лет.

Далее идем в официальное приложения Эмиратов, где видна вся история сделок. И видим, что объекты продавались за 8 млн долларов, за почти 12 млн долларов, за 16,6 млн долларов. Те кто покупали на этапе стройке в 2017 году, они к 2024 минимум сделали +400%. Вот и результат высокодоходных инвестиций.

5.  Как так получилось, что кто-то перекупил объект на Atlantis the Royal с имитацией люкса? Когда на Пальме есть хоть и старые, но по-настоящему люксовые виллы?

Вот и меня терзал тот же вопрос. Как это возможно? Это ведь нелогично. Спустя год я вновь оказалась в Atlantis the Royal и была поражена. Минусы сменились на плюсы. Скромные зоны отдыха обросли роскошью, здесь действительно стало интересно. Если приезжать сюда отдыхать — место идеальное.

17 ресторанов.

На ужин — лобстеры и чёрная икра. И при этом не надо доплачивать.

У меня сейчас папа прилетает. У него задача №1 — на лобстеров в Atlantis The Royal.

На территории комплекса — роскошная широкая набережная, где можно бегать, гулять с коляской.

Не любишь купаться в море? Вот тебе SKY POOL на 22 этаже с панорамой на весь город.

Хочешь загорать кайфовать? Вот тебе Beach club Nobu. И там же дискотеки.

Хочешь шопинг? Не надо ехать в Дубай Молл. В лобби — Graff, LV, Valentino и другие бренды.

Для детей аквапарк с водными горками. При чем самый классный из всех представленных в Эмиратах.

Транспортная доступность стала хуже. Вместо 40 минут теперь выезд с острова занимает 1,5 часа.

Но по главным документам Agenda Дубай 20-30 правительство исправляет ситуацию. В 2025 году выделили 1,6 млрд долларов, чтобы построить дополнительные дороги, метро, железную дорогу, аэро-такси, дополнительные мосты. Их цель, чтобы путь из точки А в точку Б занимал 20 минут.

Но даже с такими пробками сейчас для посетителей это не проблема. Гости комфортно проводят здесь время неделями, не выезжая на территорию.

В горячий сезон комплекс заполнен полностью. 2,5 года назад номер стоит 1300 долларов за сутки, сейчас 2300. Менее чем 3 суток оплатить нельзя. В горячий сезон сложно забронировать.

Что это означает для инвестора?

Ну вот смотри какие стратегии для инвестирования имеются:

Первая — Кешфлоу — когда инвестор покупает готовое жилье. Его не столько интересует окупаемость, сколько кешфлоу. Потому что он живет на эти деньги. К примеру, наши любимые спортсмены могут за ночь потратить миллион долларов на Сhampagne Shower. А могут прийти ко мне и сказать: Юлька готовь объект, у меня через месяц сумма. Мы выбираем объект, выходим на сделку, сдаем в аренду и он получает свои 7-10 годовых и идет жить свою прекрасную жизнь.

Другой пример, приходят и говорят: Юля мне нужно в месяц 100 тыс. долларов на расходы моей семьи. Собери мне портфель.

Вторая стратегия — прирост к стоимости. Ее используют все профессиональные инвестора. Заходят на этапе строительства и продают на 80% готовности здания.

При этом Эмираты — красавчики, предоставляют крутые финансовые инструменты.

Тебе не нужно вытаскивать всю сумму сразу. Используй беспроцентную рассрочку. То есть без переплаты основной суммы. Ты небольшими суммами выплачиваешь. И эти суммы, как сложный процент, вырастают. А не обесцениваются от инфляции, лежа у тебя в кошельке или просто на счету, откуда постоянно можно вытаскивать деньги на всякие хочухи.

И ипотека — 4% годовых в Эмиратах, против 23% в России.

И здесь самое важное — под эту стратегию не все объекты подходят . Нужно делать глубокий анализ согласно мастер-плану. В зависимости от локации понимать кто будет энд-юзером. Кому мы это будем перепродавать.

Есть много случаев, ко мне приходят инвестора, которым другие риэлторы обещали перепродать объект через полгода с приростом стоимости. Это сказки, такого не бывает. Идя в эту стратегию, нужно понимать недвижимость про время. Быстро зашел, быстро вышел это про другое.

В таких стратегиях рекомендую взять по 3 объекта. Один перепродаем, фиксируем иксы, другой ставим на аренду, чтобы получать пассивный доход, третью оставляем для себя.

В этой всей истории, есть и моя личная причастность. После Москвы в Дубае расходники возросли в несколько раз. Я люблю богатую обеспеченную жизнь. И вот год назад моя семья пополнилась.

А один поход к косметологу обходится не меньше 2 тысяч долларов. Теперь для комфортной жизни мне нужна 30-ка тысяч долларов в месяц на пассиве. Минимум. Где мне ее взять? Что нужно сделать, чтобы в день получать тысячу долларов?

Возвращаюсь к Atlantis the Royal. Номер сдавался за 1300 долл в сутки. А резиденция без ништяков отеля стоит дешевле. И конкурентнее номеру. Учитывая процент заселения, сезонность и service charge. Вот тебе, грубо, чистыми 1000 долл в сутки.

И я начала копать дальше. А сколько стоила резиденция на этапе строительства? 2 млн долл.

Рассрочка была 50 на 50.

Первые 50% = платишь по 10% раз в полгода. То есть по 100 тыс долл раз в полгода. Приемлемо!

И второй миллион берет в ипотеку 4% годовых. Это самые дешевые деньги в мире!

Чтобы резиденция Atlantis the Royal давала 1 тыс долл в сутки, мне сейчас пришлось бы купить её за 6–8 млн долларов. Немалая сумма.

Поэтому мне нужно найти такой же объект, но который пока что только строится. Так я смогу зайти и с бюджетом от 500 тыс долларов, и после завершения стройки получать ту же 1000 долларов в день.

6.  В чем конкретно заключается формула высокодоходной недвижимости Эмиратов? Как находить такие объекты?

У таких алмазов с потенциалом на высокий доход всегда есть определенные критерии.

Первый фактор — застройщик.

Все говорят важна локация. А я говорю в Эмиратах важен застройщик.

Хороший застройщик не будет строить в говно-локации. Зато в хорошей локации может попасться говно-застройщик.

Есть анекдот.

Рухнул дом. Ведется следствие: Подозреваемый кирпич: — «Я крепкий, можете убедиться!». Подозреваемый песок: — «Я ни при чем, меня много, я сыпучий — такой всегда». Подозреваемый цемент: — «Меня там вообще не было».

Поэтому я говорю: в Эмиратах выбор застройщика важнее локации. Выбрав говно-застройщика, получите говно-квартиру. И это называется: не было проблемы, купили проблему!

Второй фактор высокодоходной недвижимости — Есть рычаг правительства.

Если Правительство поддерживает проект и вливает деньги в развитие инфраструктуры вокруг него — это очень хороший знак. В Эмиратах, где есть правительство, значит там деньги, окупаемость и безопасность для ваших инвестиций. Там, где строит государство: есть гарантированный маркетинг и статус. Когда строит государство, это значит в проекте участвует королевская семья. А участие королевской семьи вызывает доверие инвесторов и повышает спрос. Повышает вероятность выгодно перепродать объект спустя время.

Все объекты Эмиратов, построенные при прямой поддержке государства, всегда финансово процветают. Например: Burj Khalifa, Dubai Mall, Downtown, Dubai Marina, Пальма и т.д.

И такие объекты являются точками для притяжения капиталов и туристов.

Раньше в наших странах строили завод, и вокруг него образовывался город. А здесь строят всё вокруг развлекательных центров. Поэтому важно, чтобы объект недвижимости был рядом с таким развлекательным центром. Сперва посмотрели Бурж-Халифа и Дубай Молл. И уже после начали строить жилые комплексы в Даунтауне. С участием государства идёт и безопасность. Показателен случай с наводнением 2024 года:

Что сделали власти?

Через свою государственную компанию-застройщика Emaar — взяли на себя обязательство бесплатно отремонтировать здания, поврежденные стихией.

Основатель Emaar заявил, что компания покроет расходы на восстановление как новых, так и старых жилых комплексов, независимо от их возраста и расположения.

Также запустили проект стоимость 8 млрд долларов по строительству новой системы дренажа дождевой воды.

В этой ситуации очень сильно обожглись Emirates. Они никогда не задерживают вылеты. А во время наводнения задержка составила 30 минут.

И на следующий день правитель Дубая выделил 35 млрд долларов на строительство нового аэропорта в Аль-Мактум. Это будет самый крупный аэропорт в мире. На 10 терминалов и 5 взлетных полос.

Например, в JFK текущий самый крупный аэропорт — там только 3 взлетные полосы.

И Дубай говорит: мы не хотим самый большой аэропортом мира. Мы хотим стать самым большим бизнес-хабом мира.

Третий фактор высокодоходной недвижимости — проверка застройщика

Здесь нужно ответить на вопросы:

У застройщика есть лицензии и эскроу-счета? Счета совпадают по договорам? Сколько объектов реализовано? В срок ли? Каковы отзывы покупателей? Какой план создания инфраструктуры на этом объекте?

Если на эти пункты игнорировать, то потом мы слышим истории: не было проблемы — поспешили и купили проблему.

Четвертый фактор — оценка стоимости

Проверяем, адекватно ли оценен объект? Они не всегда адекватны даже на старте продаж. Мало кто заморачивается и проверяет этот пункт. А потом мы слышим истории: как продали объект в минус, и что инвестиции в Дубае не работают.

Пятый фактор — вау-маркетинг

Не всегда его видно. Если видно, то тоже нужно проверять.

Недобросовестные проекты могут пиарить себя, как объект в развитом районе с инфраструктурой. Были примеры, когда проверяла, проект оказывался куском пустыни, и в планах не было развития инфраструктуры. Это пример пиара-пустышки.

Хотя Эмираты с каждым годом закручивают гайки, чтобы такой рекламы было меньше. Недавно запретили иностранным брокерам делать рекламу в кандурах — национальной одежде арабов.

И есть проекты с твёрдым пиаром. возвращаясь к нашему Atlantis The Royal элегантно, красиво закрыто. Но на весь мир. Здесь очевидно, что такие инвестиции — часть стратегии развития Дубая.

Шестой фактор — ваш брокер знает рынок и живёт в Эмиратах

Мою историю вы уже знаете, как за год я сменила 35 квартир, чтобы изучить рынок недвижимости.

Но здесь много брокеров-перелетных птиц. Пару месяцев они в Дубае. Если не получилось продать улетают на Бали. Это несерьезно.

Они не знают рынок, не знают, что здесь происходит. Их рекомендации некомпетентны. Также я вижу как крупные блогеры из сферы недвижимости на уверенных щах рассказывают про инвестиции в Дубай, а сами дальше Москвы не выезжают. К ним тоже вопросы.

К примеру, есть известный проект, не буду упоминать название. Все его знают, все его проезжают. Задержка уже четвертый год. Почему? Потому что напротив — остров сестры шейха. И когда она прилетает, поднимается флаг, и стройка закрывается.

100 этажей — это 10 лет. А с такими округлим до 20 лет.

О таких деталях можно узнать только живя в Эмиратах. Риэлтор из Москвы этого не сможет предусмотреть.

Из этих 6 критериев и состоит формула высокодоходной недвижимости. Я ее спокойно отдаю вам в свободный доступ. Потому что единицы инвесторов и брокеров смогут ею воспользоваться. Нужен опыт, нужно здесь жить и ежедневно много-много работать, вспахивать рынок, проверять. А это никто не любит делать. Я увидела эту проблему и создала свое агентство, по своим жестким стандартам. Только такой подход позволяет находить алмазы на рынке недвижимости, передавать их клиентам. И в итоге получать репутацию лучших брокеров рынка.